Vreau să cumpăr o casă în Franța. Care este calea legală pe care trebuie să o urmez ?

În general, tranzacția de achiziție a unei locuinte trece prin trei etape: înainte de cumpărare, în timpul achiziției, după cumpărare. 

Pe durata fiecărei etape, trebuie făcuți anumiți pași distinctivii, si anume ...

I. Pașii de urmat

1. Înainte de cumpărare, trebuie:

• Să am grijă ca suprafața totală măsurată în teren să corespundă cu cea din acte. Suprafața trebuie menționată în promisiunea vânzării atunci când locuința nu este nouă sau în contractul de rezervare, dacă aceasta este nou finalizată. Pot consulta documentația cadastrală pentru a vedea suprafața totală și cea locuibilă ;
• Să cer proprietarului sau vânzătorului dosarul de diagnosticare tehnică a imobilului ;
• Să iau act de starea părților comune consultând carnetul de întreținere a clădirii ;
• Să mă informez asupra anexelor apartamentului (boxă, garaj, loc de parcare ...), asupra cuantumului taxelor de condominiu (gunoi, apă caldă, lumina pe scara, femeie de servici...) și dacă sunt prevăzute lucrări de reabilitare ale blocului (sunt obligat să contribui la cheltuieli). Este recomandabil să aveți procesul-verbal al ultimelor adunări generale ale coproprietarilor și să cunoașteți regulile de coproprietate ;
• Dacă cumpăr un teren, trebuie să mă informez asupra existenței posibilelor servituți de trecere (obligația la care este supus un proprietar față de altul de a-l lasă pe acesta din urmă să treacă prin proprietatea sa) la care este supus imobilul ;
• Să mă informez la departamentul de planificare urbană a Primăriei pentru a vedea evoluția urbanistică a cartierului sau dacă sunt anumite constrângeri asupra clădirii ;
• Să știu, cu aproximație, cât sunt impozitele datorate la stat (impozitul pe locuințe, impozitul pe proprietate...).

2. În momentul cumpărării, trebuie să : 

2.1 Semnez oferta de împrumut cu banca (dacă cumpăr cu ajutorul unui credit imobiliar).

Atenție!

În ceea ce privește împrumutul imobiliar, este imperativ să menționăm următoarele:

Cu privire la durată : trebuie să știu că durata unui împrumut este variabilă, durata medie fiind de 20 până la 25 de ani, dar poate dura până la 30 sau 35 de ani.

Cu privire la suma de împrumut : nu există o sumă maximă. Cu toate acestea, valoarea împrumutului depinde de resursele cumpărătorului.

Cu privire la rata dobânzii : aceasta este stabilită de către bancă și poate fi o rată fixă​​ (care nu se va schimba pe durata împrumutului) sau cu rată variabilă (care progresează peste timp sau conform unui indice, de exemplu: rata interbancară a zonei euro).

Cu privire la obligațiile băncii:înainte de orice ofertă, banca este obligată să vă informeze cu privire la consecințele de a lua un împrumut, inclusiv riscurile unui eventual faliment personal. De asemenea, banca trebuie să vă evalueze bonitatea și, pentru aceasta, vă poate cere informații despre cheltuielile, economiile, datoriile și veniturile dvs.

2.2 Să semnez contractul de asigurare a împrumuta imobiliar. 

Asigurarea unui împrumut nu este obligatorie. Cu toate acestea, este în practica băncilor să solicite asigurare, în special pentru a acoperi riscurile asociate cu moartea și handicapul debitorului.

Atenție!

Aveți posibilitatea de a rezilia asigurarea în cursul primului an al contractului de asigurare prin trimiterea unei scrisori recomandate cu confirmare de primire la asigurătorul nu mai târziu de 15 zile înainte de împlinirea termenului de 12 luni.

După primul an, puteți oricând să reziliați contractul de asigurare prin trimiterea unei scrisori recomandate asigurătorului cu cel puțin 2 luni înainte de data scadentei (împlinirea datei de 1 an de la semnarea asigurării). Scrisoarea trebuie să conțină data intrării în vigoare a noului contract de asigurare acceptat de către bancă. Așadar, nu puteți rezilia fără a încheia un nou contract de asigurare.

2.3 Să semnez contractul definitiv de vânzare-cumpărare în fața notarului.

Dacă contractul nu este precedat de o promisiune de vânzare, am o perioadă de gândire de 10 zile pentru a renunța la angajamentul meu de a cumpăra locuința.

2.4 Trebuie să plătesc prețul de vânzare (sau soldul prețului), precum și taxele notariale la semnarea actului de vânzare.

Atenție!

Dacă cumpăr o casă în stare viitoare de finalizare (în curs de construire), iar contractul nu este precedat de un contract de rezervare, am o un termen de 10 zile pentru a anula achiziția.

De asemenea, trebuie să plătesc parte din prețul final în funcție de avansarea lucrărilor :

• 35% din prețul total când fundația imobilului este gata ;
• 70% din prețul total când locuința este „la roșu” (pereții exteriori sunt construiți si acoperișul este terminat) ;
• până la 95% din prețul total la finalizarea clădirii.
• restul de 5% va fi plătit la predarea locuinței.

3. După cumpărarea casei :

• În termen de 6 luni de la cumpărare, am ocazia să solicit deblocarea anticipată a tuturor economiilor salariale (épargne salariale)sau a unei părți a acestora ;
• Pot să solicit ajutor financiar sau un împrumut pentru îmbunătățirea locuinței sau pentru a face lucrări de amenajare ;
  
• Pot beneficia de un credit fiscalpentru tranziția de energie (Cite); un credit fiscal pentru cheltuielile de echipament pentru persoanele în vârstă sau persoanele cu handicap; un credit fiscal pentru cheltuieli de prevenire a riscurilor tehnologice în locuințe.
• Pot renegocia împrumutulsau pot face o rambursare anticipată a împrumutului imobiliar.

II. De ce să fac apel la un avocat pentru a-mi cumpăra sau a-mi vinde să casa ?

Interesul de a face apel la un avocat în vederea realizării unei tranzacțiile imobiliară se bazează pe următoarele motive :

1. În calitate de profesionist al dreptului, avocatul este în măsură să anticipeze dificultățile legate de aplicarea și executarea unui act juridic (promisiune de vânzare, contract de împrumut, contract de vânzare-cumpărare) ;
   
2. Având calitatea de confident al clientului său, avocatul știe situația dvs. reala și poate acționa în vederea vânzării sau a cumpărării bunului imobiliare în condiții oportune  situației dvs. particulare (dezbaterea unei succesiuni, vânzarea sub condiția obținerii unui împrumut, litigii asupra imobilului, sechestrul locuinței, etc.) ;
   
3. Avocatul este în cea mai bună poziție să răspundă la toate întrebărileadiacente vânzării, cum ar fi : aspectele fiscale, problemele legate de indiviziune, moștenirea, servituți, drepturile preferențiale, tutela etc. ;
   
4. Avocatul asigură securitatea tranzacțieiși știe cum să preîntâmpine toate riscurile : el redactează promisiunea de vânzare, verifică calitatea părților de promitent-vânzător sau promitent-cumpărător, avocatul asigura sechestrul indemnizațiilor de imobilizare, garantează eficiența actelor scrise de el, comunică toate elementele necesare realizării vânzării, respectă perfect cadrul legal și normele specifice în vigoare.

În calitate de redactor de act sub semnătură privată, avocatul poate elabora promisiunea de vânzare în funcție de constrângerile dosaruluiși este garantul unui act echilibrat și eficient din punct de vedere juridic.

Posibilitatea angajarii răspunderii sale civile profesionale pentru sfaturile date sau pentru actele redactate, conduce în mod natural la o vigilență sporită a avocatului.

Competența profesionala a avocatului în materie de contencios, îi permite acestuia să analizeze exact situația și să anticipe riscurile unui eventual proces.

Chiar și după finalizarea tranzacției imobiliare, avocatul își extinde competenta în găsirea de soluții juridice sau fiscale pentru reutilizarea fondurilor, partajarea proprietății comune, crearea de societăți civile imobiliare (SCI), renegocierea datoriilor, toate acestea într-o viziune globală ce are în centru interesul clientului sau.