RADU STANCU

Avocat au Barreau de STRASBOURG 

18 rue de Stockholm

 67000, Strasbourg, France 

téléphone : +33 (0)7 69 25 88 40 (France)

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e-mail: radu.stancu@email.com

n° Case :  245

radu stancu

avocat

docteur en droit

Enseignant des universités

LES RISQUES JURIDIQUES DU MÉDECIN

05/05/2019

LES RISQUES JURIDIQUES DU MÉDECIN

Quelles sont les obligations du médecin nées du contrat médical ?

 

I          Les obligations générales du médecin

 

1. Le médecin est débiteur d’une obligation de moyen, c’est-à-dire qu’il doit déployer ses meilleurs efforts pour soigner son patient. Lorsqu’il manque à cette obligation, sa responsabilité civile contractuelle est engagée

 

2. Le médecin est tenu de l’obligation d’information. En effet, le médecin doit apporter à la connaissance de son patient les différentes investigationstraitements ou actions de prévention qui sont proposés, leur utilité, leur urgence éventuelle, leurs conséquences, les risques fréquents ou graves normalement prévisibles qu’ils comportent ainsi que sur les autres solutions possibles et sur les conséquences prévisibles en cas de refus. 

 

Le devoir d'information n'est pas uniquement préalable et ne cesse pas nécessairement avec l'achèvement de l'acte médical. Il a ainsi été jugé que, doit-il révéler une erreur de diagnostic qui lui soit imputable, le chirurgien doit expliquer au patient les conséquences d'une opération sans la connaissance desquelles ce dernier peut être amené à ne pas suivre scrupuleusement le traitement prescrit.

 

La charge de la preuve de l'exécution de cette obligation pèse sur le médecin. Elle peut être faite par tous moyens. Généralement, avant une intervention chirurgicale, le patient signe une fiche sur laquelle figurent toutes les informations obligatoires.

 

3. Le praticien est débiteur d’une obligation de sécurité de résultat. C’est une obligation de résultat en vertu de laquelle le médecin est contraint d’atteindre le résultat précis et déterminé en avance. Le fait de ne pas l’atteindre engage automatiquement sa responsabilité.

 

Ainsi, le contrat formé entre le patient et le médecin met à la charge de ce dernier une obligation de sécurité de résultat en ce qui concerne les matériels (prothèses ou produits de santé) qu'il utilise pour l'exécution d'un acte médical d'investigation ou de soins. Il en va de même en matière d'infections nosocomiales.

 

Dans l’hypothèse d’une violation d’une ou plusieurs d’obligations professionnelles citées, la responsabilité médicale s’engage

 

II        Mise en œuvre de la responsabilité du médecin

 

La responsabilité civile du médecin est une responsabilité personnelle, mettant directement en cause le praticien et supportée en principe par le patrimoine de celui-ci, sauf intervention d'une assurance de responsabilité civile.

 

En pratique, il y a trois formes de responsabilité qui peuvent être engagés, notamment : 

 

1. La responsabilité médicale civile. Celle-ci est divisée en deux catégories :

 

1.1 La responsabilité du professionnel de santé pour faute, lorsque celui-ci a commis une faute dans l’exercice de son art, faute à l’origine du dommage du patient. Le patient, dans cette hypothèse, doit démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux ;

 

1.2 La responsabilité du professionnel de santé sans faute, lorsque le patient n’a pas à démontrer que son médecin a commis une faute.

 

Attention !


Ce principe de responsabilité sans faute est limité aux cas suivants :

-  Défaut d’un produit de santé ;

-  Infections nosocomiales ;

-  Recherche biomédicale ;

-  Accidents médicaux résultant de mesures sanitaires d’urgence et de vaccinations obligatoires ;

- Dommages transfusionnels résultant de contamination par le virus de l’immunodéficience (VIH), le virus de l’hépatite C (VHC), le virus de l’hépatite B (VHB), le virus T-Lymphotropique humain (HTLV) causées par une transfusion de produits sanguins ou par une injection de médicaments dérivés du sang ;

- Benfluorex – matière active du Médiator® (indemnisation par le laboratoire en cause, son assureur ou par l’ONIAM).

 

2. La responsabilité médicale administrative. Cette responsabilité vise les médecins exerçant dans une structure hospitalière publique.

 

En effet, les praticiens exerçant dans un établissement public ne sont pas personnellement responsables des dommages causés aux patients en raison de leur statut (commettant - préposé), sauf à démontrer qu’ils ont commis une faute détachable de leur service.

 

Seule la responsabilité de la structure publique peut être recherchée directement.

 

3. La responsabilité médicale pénale. Contrairement aux responsabilités civiles et administratives, la responsabilité pénale n’a pas vocation à indemniser le dommage subi par le patient. Elle vise uniquement à sanctionner pénalement l’auteur des faits.

 

Dans la pratique, c’est généralement le patient qui porte plainte. Les services de police, sous la direction du Procureur de la République, procèdent alors à une enquête afin de déterminer si une infraction a ou non été commise.

 

Même si les poursuites pénales engagées à l’encontre des professionnels de santé demeurent relativement marginales, les infractions dont ils sont le plus susceptibles de se rendre coupables méritent d’être précisées :

 

-  Les atteintes involontaires à la vie ou à la personne (homicide involontaire…) ;

-  Mise en danger de la vie d’autrui ;

-  Non-assistance à personne en danger ;

-  Infractions aux règles encadrant les expérimentations sur la personne humaine ;

-  Infractions aux dispositions relatives à l’IVG ;

-  Violation du secret professionnel ;

-  Manquement grave à une obligation professionnelle ;

-  Exercice illégal de la médecine ;

-  Faux et usage de faux (fausses déclarations…) ;

-  Certificats de complaisance.

 

Si la responsabilité pénale du professionnel mis en cause est retenue, ce dernier se verra condamné à une sanction pénale, qui peut aller de la simple peine d’amende à une peine d’emprisonnement ferme.

 

4. La responsabilité médicale disciplinaire. Ce type de responsabilité sanctionne le manquement du professionnel de santé aux règles déontologiques auxquelles le médecin est tenu.

 

La responsabilité disciplinaire n’a aucune vocation indemnitaire et vise seulement à sanctionner un comportement.

 

La procédure générique de la responsabilité disciplinaire

 

4.1 L’action ordinale engagée par un patient contre un médecin doit obligatoirement passer par le Conseil Départemental de l’Ordre, lequel est chargé d’organiser une tentative de conciliation.

 

4.2 En cas d’échec de cette tentative de conciliation, le Conseil Départemental transmet la plainte ainsi qu’un avis motivé à la Chambre disciplinairedu Conseil Régional qui constitue la juridiction disciplinaire de 1èreInstance.

 

4.3 En cas de condamnation décidée par le Conseil Régional, le médecin peut faire appel dans un délai de 30 jours auprès du Conseil National de l’Ordre. L’appel est suspensif.

 

4.4 En cas de condamnation du Conseil National, un recours devant le Conseil d’État est possible, dans les deux mois de la notification de la décision de l’Ordre National. Ce recours n’est pas suspensif.

 

4.5 Si le Conseil d’État annule la décision, l’affaire est renvoyée devant le Conseil National pour y être à nouveau jugée.

 

4.6 Les sanctionspouvant être prononcées par les instances ordinales sont l’avertissement, le blâme, la suspension et la radiation.

 

Pour toute question, clarification ou information supplémentaire, notre cabinet reste à votre disposition.

LES FORMALITÉS À ACCOMPLIR LORS D'UNE CESSION DE FONDS DE COMMERCE

19/04/2019

LES FORMALITÉS À ACCOMPLIR LORS D'UNE CESSION DE FONDS DE COMMERCE

Le fonds de commerce représente l’ensemble des moyens utilisés pour l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle. 

 

Plus concrètement, le fonds de commerce correspond à :

- Des biens corporels : machines, outils, stock matériel, maison, voiture, etc. 

- Des biens incorporels : marque, clientèle, compétences du personnel, contrats de travail des employés, droit au bail,les brevets et droits de propriété intellectuelle, relations avec les fournisseurs ou partenaires, le site internet, etc.

 

Les biens corporels et incorporels doivent être inventoriés détailler au moment de la cession.  

 

Attention ! 

Ils ne font paspartie du fonds de commerce et donc on ne peut pas les vendre :

- Les créances et dettes (sauf dans le cas de solidarité fiscale et si l'acheteur ne prend pas en compte certaines de ses obligations) ;

- Les contrats (sauf ceux qui sont obligatoirement transmissibles) ; 

- Les documents comptables (consultables par l’acquéreur pendant 3 ans) ;

- Les immeubles ;

- Le droit de terrasse d'un restaurant ou d'un débit de boissons (ce droit est donné à titre personnel et le nouvel exploitant doit donc demander une nouvelle autorisation). 

 

Pour arriver à faire une cession de fonds de commerce viable juridiquement et efficace pécuniairement, il faut respecter les opérations spécifiques pour les trois étapes suivantes :

 

I.  Avant la cession du fonds

 

1.  Il faut faire un audit de fondsde commerce

 

L’audit doit porter sur :

- Les éléments opérationnels du fonds : évaluer les comptes, vérifier l’état des stocks ;

Les éléments juridiques du fonds : contrats de travail conclus avec les salariés transférés, contrats relatifs à des outils                d’exploitation, droits de propriété intellectuelle, etc.


Attention ! 

Le vendeur d’un fonds de commerce a l’obligation de communiquer à l’acheteur les informations suivantes :

- Nom du précédent vendeur du fonds (si c’est le cas) ;

- Date et prix de son acquisition, ainsi qu’un état des créances pesant sur le fonds ;

- Chiffres d’affaires et bénéfices réalisés au cours des 3 exercices comptables précédant celui de la vente ;

- Date et durée du bail, nom et adresse du bailleur ;

- Récapitulatif des chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la cession. 

 

2.  Il faut déclarer préalablement à la mairiel’intention de céder le fonds de commerce. 

 

Attention ! 

Cette obligation s’impose au cédant lorsque le fonds de commerce est situé dans un périmètre de sauvegarde des commerces.

La mairie dispose d’undroit de préemption pendant un délai de 2 mois pour acheter le fonds. Après la fin de ce délai, le fonds de commerce peut être cédé à toute autre personne physique ou morale.

 

3.  Le chef d’entreprise informe les salariés du projet de cession du fonds de commerce, dans un délai de 2 moisau moins avant la réalisation. 

Cette obligation concerne toutes les entreprises employant moins de 250 salariés.

Les salariés sont tenus à une obligation de discrétionet ont la possibilité de se porter acquéreurs.

Le projet de vente du fonds est signifié aux employés par voie d’huissier de justice lorsque le local commercial est loué.

 

Attention ! 

Sont exclus du champ d’application de cette disposition :

- Les entreprises de 250 salariés ou plus ;

- Les fonds artisanauxlibérauxou ruraux ;

- Les transmissions réalisées dans le cadre d’une succession, d’une liquidation du régime matrimonialou d’une cession du fonds à l’époux(se) oupartenaire de PACS, à un ascendant ou descendant ;

- Les entreprises en cours de procédure de conciliationde sauvegardede redressement ou de liquidation judiciaire

 

4.  Les parties ont la possibilité également de conclureune promesse de cession du fonds de commerce ouun compromis de vente.

 

Lorsque les parties se sont mises d’accord sur le principe de cession du fonds de commerce, notamment elles ont déterminé le prix et identifié les biens qui font l’objet de la cession, mais en raison de certains événements déterminants non-réalisés (comme l’octroi d’un prêt bancaire) la cession ne peut pas être réalisée au jour d’accord, elles précédent l’acte de cession d’une promesse de cession. 

 

Attention !

Le compromis de vente doit comprendre les mêmes mentions obligatoires que l’acte de cession du fonds de commerce.

 

Pour assurer la conclusion de la cession, les parties peuvent insérer une clause de dédit, prévoyant le versement d’une indemnité de 10%du prix de vente par la partie défaillante à l’autre partie.    

 

II.  Lors de la cession du fonds

 

1.  La conclusion de l’acte de cession du fonds de commerce 

C’est un contrat de vente classique qui doit mentionner toutefois certaines informations relatives au fonds de commerce, notamment :

- Le prix de cession du fonds de commerce ;

- Le nom du précédent vendeur avec la date et la nature de son acte d'acquisition (origine de propriété) et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ;

- L'état des privilèges et nantissements ; 

- Le chiffre d'affaires et les résultats d'exploitation des 3 derniers exercices (ou depuis le début de l'exploitation si la durée de possession est inférieure à 3 ans) ;

- Les éléments du bail (date, durée, nom et adresse du bailleur et du cédant).

 

Si ces éléments n'apparaissent pas dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander la nullité de la vente. Elle peut être accordée par les juges uniquement si elle a causé un préjudice à l'acquéreur. 

 

2.  Obligations des parties

 

En général, les obligations de l’acheteur et du vendeur doivent figurer et être remplies dès la rédaction de vente.

 

2.1 Obligations du vendeur

L’obligation de principe mise à la charge du vendeur est celle de la délivrance. Ainsi, l’acheteur doit être en mesure d’exploiter la clientèle comprise dans le fonds. 

En cas de défaut de délivrance, l’acquéreur peut demander la résolution de la cession ou la réduction du prix de la cession.

 

Le vendeur est tenu aussi d’une obligation de garantie des vices cachés et d’éviction. La garantie légale la plus importante est la garantie d'éviction du fait personnel, qui contraint le vendeur à ne pas se rétablir dans des conditions telles qu'il pourrait conserver ou reprendre aisément tout ou partie de la clientèle cédée. Elle est souvent complétée d'une clause de non-rétablissement.

 

2.2 Obligation de l’acheteur

L'acquéreur d'un fonds de commerce est tenu de prendre livraison du fonds vendu et de payer le prix convenu.

 

En général, il est prévu que le prix sera versé entre les mains de l'intermédiaire chargé de la vente ou du rédacteur de l'acte qui le conservera pendant la période durant laquelle ce prix est indisponible.

 

Attention !

Sur l’indisponibilité de prix, le fonds de commerce est souvent la plus-value du patrimoine d'une société, parfois la seule. 

Ainsi, son aliénation constitue un réel danger pour les créanciers de commerçant (par exemple les banques) car ils risquent d'être privés de cet élément d'actif en même temps que du prix de vente.

Pour garantir le payement de leur créance (ex. le remboursement de crédit), les créanciers rendent le prix de vente temporairement indisponible entre les mains de l'acquéreur ou d'un tiers (l'intermédiaire chargé de la vente ou du rédacteur de l'acte). 

En général, il est prévu que le prix sera versé entre les mains de l'intermédiaire chargé de la vente ou du rédacteur de l'acte qui le conservera pendant la période durant laquelle ce prix est indisponible.

Le délai d’inopposabilité est celui pendant lequel les créanciers du vendeur du fonds peuvent former opposition, c’est-à-dire dans un délai de 10 jours après la publicité au BODACC.

 

III.  Après la cession du fonds

 

1.  Formalités de publicité

Après la cession du fonds de commerce il est impératif de faire les formalités de publicitépour rendre la cession opposable aux tiers.

 

1.1 La publicité dans un journal d’annonces légales (JAL) dans l'arrondissement/ville ou le département dans lequel le fonds est exploité

 

La publication de la cession d'un fonds de commerce dans un journal d'annonces légales doit intervenir, à la diligence de l'acquéreur ou de la société bénéficiaire de l'apport, dans les 15 jours de la vente ou de l'apport du fonds de commerce.

 

1.2 La publicité dans Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC)

Le cessionnaire (acheteur), doit solliciter au greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 3 jours suivant l'insertion dans le JAL afin que celui-ci procède à la publication d'un avis au sein du BODACC.

Suite à la publication, les créanciers du vendeur du fonds peuvent former opposition dans un délai de 10 jours. Au-delà du délai prévu, l'opposition est nulle et sans effet.

 

Attention !

L'obligation de publier la cession dans le BODACC a toutefois été supprimée par la loi du 6 août 2015, dite loi Macron (C. com., art. L. 141-12 et L. 141-21 mod. ; art. L. 141-18 abrog.).

 

Le défaut de publication n'entraîne ni la nullité, ni l'inopposabilité de la vente. Il n'a d'incidence que sur la libération de l'acquéreur. En effet, celui qui paie son vendeur, sans avoir effectué toutes les publicités ou avant l'expiration du délai de 10 jours ouvert aux créanciers pour faire opposition, n'est pas libéré à l'égard des tiers.

 

2.  Déclaration fiscale et l’enregistrement de la cession 

Si l’acte de cession est fait sous seing privé, l'acheteur du fonds doit enregistrer l'acte de cession auprès du Bureau de l'enregistrement du service des impôts (SIE) du lieu où se situe le fonds dans le mois qui suit sa signature (la loi Macron dispense de ce délai les actes authentiques car passer par un professionnel garantit que l’acte sera enregistré).

 

L'enregistrement permet de déterminer le montant des droits qui devront être acquittéslors de la présentation de l'acte à la formalité. Ils sont le plus souvent pris en charge par l'acquéreur, même si l'acte de cession peut prévoir d'autres conditions (prise en charge par le vendeur ou partage des frais, par exemple).

 

La démarche d’enregistrement auprès du SIE s’accompagne de la déclaration de la mutation du fonds de commerce ou de clientèle (Formulaire n° 2672-SD). 

 

Attention !

Si la valeur du fonds dépasse23 000 €, l'acheteur doit verser un droit d'enregistrement et des taxes additionnelles. Les sommes sont perçues sur le prix hors TVA, augmenté des charges, ou, si elle est supérieure, sur la valeur vénale.

 

Les ventes de marchandises neuves incluses dans la cession ou l'apport en société d'un fonds de commerce ou cédées dans le cadre d'une convention de successeur sont exonérées du droit d'enregistrement et des taxes additionnelles lorsqu'elles donnent lieu à perception de la TVA (Formulaire n° 2676-SD).

 

3. L’obligation du vendeur de clôturer des comptes et de faire plusieurs déclarations fiscales

 

3.1 Déclaration des bénéfices et des plus-values

Le cédant (vendeur) doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de l'exercice clos pour le calcul de l'impôt sur le revenu ou sur la société.

 

Le délai de déclaration dépend du statut juridique ou fiscal du cédant :

- Entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou minière, ou exploitation agricole dont les résultats sont imposés d'après le régime du bénéfice réel : dans les 45 jours suivant la publication au BODACC ou à partir du jour où l'acquéreur prend effectivement la direction des exploitations ;

- Contribuable assujetti à un régime réel d'imposition : dans les 60 jours;

- Micro-entreprise ou auto-entrepreneur : dans les 60 jours;

- Profession libérale : dans les 60 jourssuivant la cessation effective (ou la nomination au Journal officiel du nouveau titulaire de la charge ou de l'office, s'il s'agit d'une profession réglementée).

 

Si la cession fait suite au décès de l'exploitant, les ayants droit disposent de 6 moispour y procéder.

 

Attention ! 

Si le prix de cession est inférieurà la valeur d'origine, il s'agit d'une moins-value.

Si le cédant exerçait une activité commercialeartisanalelibérale ou agricole, en tant qu'entreprise individuellependant au moins 5 ans, la plus-value est exonérée selon le montant des recettes.

 

3.2 Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La cession globale du fonds de commerce entraîne en principe le paiement de la TVA.

Si le cédant est redevable de la TVA, il doit déposer une déclaration de TVA au service des impôts des entreprises dont il dépend dans un délai de 30 jours à partir de la publication de la cession dans un journal d'annonces légales.

Ce délai est porté à 60 jours s'il est placé sous le régime simplifié d'imposition.

 

Attention !

L’opération de cession est exonérée de TVA si la vente porte sur l'intégralité du fonds de commerce et si l'acquéreur est lui-même redevable de la TVA. 

L'exonération concerne alors l'ensemble des ventes de biens et prestations de services réalisées à l'occasion de la cession du fonds : biens mobiliers d'investissement, marchandises, biens meubles incorporels (marques, brevets, licences, par exemple) et immeubles.

 

3.3 Contribution économique territoriale (CET)

Le vendeur doit verser la taxe CET pour l'année entière, sauf si les parties s'accordent pour que l'acheteur en prenne une partie à sa charge (Formulaire n° 1447-C-SD).

 

Attention !

Mais si la cession prend effet au 1er janvier, l'acheteur est imposé sur les bases d'imposition déclarées par son prédécesseur en mai de l'année précédant la cession.

L’acheteur doit ensuite effectuer une déclaration provisoire avant la fin de l'année de cession.

 

4.  L’obligation de l’acheteur de déclarer la cession au Centre de formalités des entreprises (CFE)

 

Suite à la cession, l’acheteur du fonds de commerce doit :

- soit créer une nouvelle société 

- soit déclarer un établissement secondaire, dans le cas où il exerce déjà une activité.

 

Dans les 30 joursà compter de la première publication de la cession (45 jours concernant les non-redevables de la TVA), l'exploitant (acheteur) doit s'adresser au CFE dont il dépend pour son immatriculation et ses déclarations légales et administratives, notamment :

- Au registre des commerces et des sociétés (RCS) ; 

- Au répertoire national des entreprises (Siren) ; 

- Aux services fiscaux ;

- À la Sécurité sociale des indépendants (RSI).

 

5.  Formalités relatives aux brevets, marques et modèles

 

Si le fonds de commerce vendu comprend des brevets, des marques, des dessins et des modèles, les formalités de publicité subséquentes et propres au transfert de ces biens devront être accomplies.

 

6.  L'établissement d'un état des lieux

 

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire, le transfert du droit au bail inclus dans le fonds devra faire l’objet d’un état des lieux.

 

Pourquoi être conseillé par un avocat lors d’une cession du fonds de commerce ?

 

La cession ou l’acquisition d’un fonds de commerce est une opération aux enjeux juridiques et économiques complexes. Ainsi, l’intervention de l’avocat est essentielle lors de l’opération car il a le rôle de mesurer les risquesd’assurer la sécurité globale et la réussite de la transaction de cession.

 

Plus concrètement, l’avocat assiste les parties pour procéder aux formalités préalables obligatoires à la cession du fonds de commerce, notamment :

- L’avocat procède à un audit préalable des actifs dont la transmission est envisagée. Les résultats de l’audit serviront tant au cédant qu’à l’acquéreur dans la négociation et la détermination du prix de cession définitif du fonds de commerce ;

- L’avocat s’assure que le cédant du fonds de commerce est bien titulaire de l’ensemble des droits de propriété intellectuelle se rapportant aux actifs immatériels qui vont être cédés ;

- L’avocat vérifie la consistance du droit au bail et analyse l’ensemble des clauses du contrat pour vérifier que celles-ci ne soient pas incompatibles avec la finalité de l’opération de reprise du fonds de commerce envisagée ;

- À côté de son client et en présence des salariés, l’avocat vérifie que les dispositions du droit du travail ont été respectées au moment de la transmission des contrats de travail ;

- L’avocat permet d’encadrer et d’assurer la confidentialité des échanges d’information entre les parties au moyen notamment de la rédaction d’une lettre d’intention et éventuellement de la mise en place, par ses soins, d’une data-room.

 

L’avocat garantit également la validité de l’acte de cession du fonds de commerce, ainsi : 

- Il assure le respect du formalisme des actes juridiques imposé par la loi ; 

- Il propose et rédige des clauses contractuelles conformes au droit des contrats, à la jurisprudence et, surtout, au profit d’intérêt de son client. 

 

De plus, afin de respecter la période d’indisponibilité du prix, l’avocat peut être mandaté d’assurer la mission de séquestre du prix de cession du fonds de commerce de manière sécurisée.Les fonds sont alors déposés sur le compte CARPA de l’avocat et ne pourront être retirés qu’avec l’accord du client. La sécurité de la mission de séquestre est ainsi garantie.

 

En fin, l’avocat est soumis au strict respect du secret professionnel et permet de garantir la confidentialité de l’opération de cession du fonds de commerce.

Je veux acheter une maison en France. Quel est le chemin juridique que je dois suivre ?

07/04/2019

Je veux acheter une maison en France. Quel est le chemin juridique que je dois suivre ?

I. Les étapes à franchir

 

1. Avant l’achat, je dois :

 

  • M’informer sur la superficie du bien mesuréepar le vendeur. La superficie doit être mentionnée dès la promesse de vente si le logement n’est pas neuf ou dès le contrat de réservation s’il est neuf. Je peux également consulter la documentation cadastrale ;
  • Demander au propriétaire ou vendeur le dossier de diagnostic technique ;
  • Prendre connaissance de l’état des parties communesen consultant le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • M’informer sur l’état descriptif du lot (cave, garages…), sur le montant des charges de copropriétéet le paiement des travaux votés ou susceptibles de l’être. Il est conseillé d’avoir le procès-verbal des dernières assemblées générales des copropriétaires et prendre connaissance du règlement de copropriété ;
  • S’il s’agit d’un terrain, m’informer sur les éventuelles servitudes de passageauxquelles l’immeuble est soumis ;  
  • Me renseigner auprès du service de l’urbanisme de la mairie pour connaître l’évolution du quartier ou les contraintes d’urbanisme qui pèsent sur l’immeuble ;
  • Me renseigner sur le montant prévisible des impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière).  

 

2. Lors de l’achat :

2.1 Je signe l’offre de prêt immobilier avec la banque (si j’achète par un prêt immobilier). 

 

Attention ! 

Concernant le prêt immobilier, il s’impose de faire les mentions suivantes :

  • Sur la durée : il faut savoir que la durée d’un prêt est variable, la durée moyenne est de 20 à 25 ans mais peut aller jusqu’à 30 ou 35 ans. 
  • Sur le montant : il n'existe pas de montant maximum. Toutefois, la valeur du prêt dépend généralement du montant des ressources de l'emprunteur.
  • Sur le taux d’intérêt : le taux d'intérêt est défini par le prêteur et il peut s'agir d'un taux fixe (qui ne changera pas pendant la durée du prêt) ou d'un taux variable (qui progresse au fil du temps ou en fonction d'un indice, par exemple : le taux interbancaire de la zone euro).
  • Sur l’obligation de la banque : avant toute offre, la banque est obligée de vous informer des conséquences d’un emprunt, notamment sur les risques de surendettement. Aussi, la banque doit évaluer votre solvabilité et, pour cela, il est possible qu’elle vous demande des informations sur vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus.

 

2.2 Je contracte une assurance emprunteur d’un crédit immobilier

L’assurance d’un prêt n’est pas obligatoire. Toutefois, c’est dans la pratique des institutions bancaires d’exiger une assurance, en particulier pour couvrir les risques liés au décès et à l’invalidité de l’emprunteur.

 

Attention !

Vous avez la possibilité de résilier l’assurance durant la première année suivant la conclusion de contrat d’assurance en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception à l’assureur, au plus tard 15 jours avent le terme des 12 mois.

 

Après la première année, vous pouvez toujours résilier le contrat d’assurance en adressant un courrier recommandé à l’assureur au moins 2 mois avant la date d’échéance. Il faut indiquer dans le courrier la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance accepté par la banque.

 

2.3 Je signe le contrat de vente définitif devant le notaire

Si le contrat n’est pas précédé d’une promesse de vente, je dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur mon engagement d’acheter.

 

2.4 Je dois régler le prix de vente(ou le solde du prix) ainsi que les frais de notaire à la signature de l’acte de vente.  

 

Attention !

Si j’achète un logement en l’état futur d’achèvement, et le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, je dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour renoncer à l’achat. 

 

Également, je dois échelonner le paiement des travaux en fonction de leurs avancements, ainsi :

  • 35% du prix total lorsque les fondations sont achevées ;
  • 70% du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau ;
  • Jusqu’à 95% du prix total à l’achèvement de l’immeuble.
  • Les 5% restants seront versés à la livraison du logement. 

 

3. Après l’achat :

  • Dans les 6 mois qui suivent l’achat, j’ai la possibilité de demander le déblocage anticipé de tout ou partie de mon épargne salariale ;
  • Je peux demander une aide ou un prêt pour l’amélioration de l’habitation pour faire des travaux dans le logement ;
  • Je peux bénéficier d'un crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite) ; d'un crédit d'impôt pour les dépenses d'équipements pour personnes âgées ou handicapées ; d'un crédit d'impôt pour des dépenses de prévention des risques technologiques dans le logement.
  • Je peux renégocier le prêt ou le rembourser de manière anticipée.

 


II. Pourquoi s’adresser à un avocat pour acheter ou vendre un bien immobilier ?

 

L’intérêt de recourir à un avocat pour les opérations d’achat immobilières repose sur les raisons suivantes :

  • En tant que professionnel du droit, l’avocat est dans la position d’anticiper les difficultés d’application et d’exécution d’un acte ;
  • Ayant la qualité de confident de son client, l’avocat envisage votre situation d’une manière globale, ainsi la vente ou l’achat des biens immobiliers se fera dans les conditions les plus pertinentes eu égard à votre situation particulière (vente sous conditions, succession, litige en cours, saisie immobilière en cours, etc.) ;
  • L’avocat est le mieux placé pour vous repondre sur les questions périphériques telles que les aspects fiscaux, les problématiques d’indivision, de succession, de servitudes de situations litigieuses, de droit préférentiel, de tutelle, etc. ;
  • L’avocat sécurise la transactionet sait envisager tous les risques : il rédige la promesse de vente, il vérifie la qualité des promettant, il est séquestre des indemnités d’immobilisation, il est garant de l’efficacité des actes qui sont rédigés par lui, il communique tous les éléments nécessaires, il respecte parfaitement le cadre légal et réglementaire.

 

En tant que rédacteur d’acte sous seing privé, l’avocat pourra rédiger la promesse de vente personnalisée en fonction des contraintes du dossier et se porter garant pour vous d’un acte équilibré et juridiquement efficace.

La possibilité d’engager sa responsabilité civile professionnelle pour les conseils donnés ou les actes rédigés le conduisent naturellement à une vigilance accrue.

Néanmoins, la compétence en matière contentieuse de l’avocat lui permet d’analyser précisément votre situation et d’anticiper efficacement les risques d’un éventuel procès.

Même après la transaction, ses actions se poursuivent pour envisager des solutions juridiques ou fiscales de réemploi des fonds, partage d’indivision, création de SCI, renégociation de dettes, le tout dans une vision globale de l’intérêt de son client.

Le mandat d’arrêt européen

02/04/2019

Le mandat d’arrêt européen

Le mandat d’arrêt européen(MAE) est une décision judiciaire émise par une autorité judiciaire d’un État membre de l’Union européenne (ex : France) en vue de l’arrestationet la remisepar décision de l’autorité judiciaire d’un autre État membre (ex. Roumanie), d’une personne recherchée pour l’exercice de poursuites pénalesou pour l’exécution d’une peineou d’une mesure de sûreté privative de liberté.

 

Il faut savoir qu’un mandat d’arrêt européen peut être émis en l’absence d'un mandat d’arrêt national.

 

Peuvent donner lieu à un mandat d'arrêt européen, les faits punis d'une peine privative de liberté égale ou supérieure à un anConcernant les peines ou mesures effectivement prononcées en France ou en Roumanie, le seuil est abaissé à quatre mois d'emprisonnement.

 

La demande initiale d’arrestation et la remise d’une personne recherchée ne peut s’effectuer que par le biais d’une décision judiciaire, émise par un État membre (ex. France) à l’égard d’un autre État membre (ex. Roumanie).

 

Pourtant, l’État d’exécution (ex. Roumanie), avant de prendre la décision d’exécuter le mandat d’arrêt européen, a l’obligation de vérifier la procédure et il doit refuser, selon son droit interne, l’extradition dans les cas suivants :

 

  • Les faits pouvaient être poursuivis ou jugés en Roumanie et l’action publique est éteinte par l’amnistie ;
  • La personne recherchée a fait l’objet d’une décision définitive en Roumanie ou dans un État membre autre que l’État d’émission ou dans un État tiers, pour les mêmes faits que ceux faisant l’objet d’un mandat d’arrêt européen à condition que la peine ait été exécutée ou soit en cours d’exécution ou ne puisse plus être ramenée à exécution selon les lois de condamnation ;
  • La personne recherchée était âgée de moins de treize ans au moment des faits faisant l’objet du mandat d’arrêt européen ;
  • Les faits pour lesquels le mandat d’arrêt européen a été émis pouvaient être poursuivis et jugés par les juridictions roumaines et la prescription de l’action publique ou de la peine se trouve acquise ;
  • Le mandat d’arrêt a été émis dans le but de poursuivre ou de condamner une personne en raison de son sexe, sa race, sa religion, son origine ethnique, sa nationalité, sa langue, ses opinions politiques, son orientation sexuelle ou il peut être porté atteinte à la situation de cette personne pour l’une de ces raisons ;
  • Les faits, lorsqu’ils ne relèvent pas de l’une des trente-deux catégories d’infractions énoncées à l’article 695-23, ne constituent pas une infraction en droit français.

 

La décision définitive autorisant ou refusant la remise de la personne recherchée doit, sauf circonstances particulières, être prise dans un délai maximum de trois mois après son arrestation.

 

Quels sont mes droits si je suis arrêté ?

 

  • La personne recherchée par le mandat ne peut être arrêtée qu’après avoir été écoutée et en présence de son avocat. Aussi, si la personne recherchée ne comprend pas la langue du pays dans lequel elle a été arrêté, elle a le droit à l’interprétation et à la traduction ;
  • Dès son arrestation, la personne est informée par écrit du mandat d'arrêt européen, ainsi que de la règle selon laquelle elle doit consentir à sa remise à l'État d'émission (ex. France) ; 
  • Son consentement est donné conformément au droit de l'État membre d'exécution (ex. Roumanie) auprès des autorités judiciaires (ex. les officiers de police) de celui-ci ; 
  • Si la personne refuse sa remise, elle doit être entendue par l'autorité judiciaire (juge). Ainsi la personne doit être informée des conséquences de son consentement et de son caractère irrévocable. Le consentement de la personne n'est cependant pas requis pour que le mandat d'arrêt soit exécuté. Il a seulement pour effet d'accélérer cette exécution;
  • Dès le moment de son arrestation dans l’État membre d’exécution, la personne faisant l’objet d’un MAE qui n’est pas un ressortissant national de l’État membre d’exécution, a le droit d’informer de sa privation de liberté, sans retard indu, les autorités consulaires de l’État dont elle est ressortissante;
  • La personne faisant l’objet d’un MAE a, dès le moment de son arrestation dans l’État membre d’exécution, le droit de communiquer sans retard indu avec au moins un tiers, par exemple un membre de sa famille, qu’elle désigne.

 

Puis-je attaquer la décision d’extradition ? 

 

La situation diffère selon que la personne recherchée a consenti ou non à sa remise. 

Lorsque la personne a consenti à sa remise, la décision n’est susceptible d’aucun recours.

Lorsque la personne a refusé, la décision peut faire l’objet d’une voie de recours. 

 

Les dernières années, en moyenne, une personne recherchée a été remise avec son consentement dans un délai de 14 jours et sans son consentement dans un délai inférieur à 2 mois.

ENLÈVEMENT INTERNATIONAL PARENTAL DE L’ENFANT

25/03/2019

ENLÈVEMENT INTERNATIONAL PARENTAL DE L’ENFANT

Le déplacement d'un enfant par l’un de ses parents à l'étranger constitue une violation des conditions d’exercice de la garde d’enfant ou de l’autorité parentale reconnues à l’autre parent par le droit de l'État dans lequel résidait habituellement cet enfant avant son déplacement.

 

Si vous êtes victime de l'enlèvement de votre enfant par son autre parent au-delà d'une frontière, ou si vous éprouvez des difficultés à maintenir des relations personnelles avec votre enfant résidant à l'étranger, il faut contacter dans les plus brefs délais le bureau du droit de l'Union, du droit international privé et de l'entraide civile (Direction des Affaires Civiles et du Sceau du Ministère de la Justice), désigné en qualité d’Autorité centrale pour la France  ou pour la Roumanie afin d’assurer la mise en œuvre d’instruments internationaux de rapatriement de l’enfant.

Si votre dossier satisfait aux exigences légales, les tribunaux du pays de l'UE dans lequel l'enfant a été emmené décideront si l'enfant doit vous être restitué.

 

Toutefois, il existe deux exceptions possibles pour que cette procédure judiciaire ne pouisse pas avoir lieu :


  • Si l'enfant est en danger dans le pays où il vivait avant son enlèvement.
  • S'il est suffisamment âgé pour dire qu'il ne veut pas revenir.


Vous et votre enfant devriez avoir la possibilité d'être entendus par le tribunal au cours de la procédure. La durée moyenne de la procédure judiciaire de rapatriement de l’enfant est de 6 mois. 


Attention !

Une décision en matière de droit de garde rendue dans un pays membre de l’UE ne peut pas être annulée en enlevant un enfant et en essayant d'obtenir un jugement différent dans un autre pays de l'UE.