Je veux acheter une maison en France. Quel est le chemin juridique que je dois suivre ?

D’une manière générale, l’opération d’achat d’un immeuble parcourt trois étapes : avant l’achat, lors de l’achat, après l’achat. 

Pendant chaque étape, vous devez faire des démarches distinctives, notamment... 

I. Les étapes à franchir

1. Avant l’achat, je dois :

• M’informer sur la superficie du bien mesuréepar le vendeur. La superficie doit être mentionnée dès la promesse de vente si le logement n’est pas neuf ou dès le contrat de réservation s’il est neuf. Je peux également consulter la documentation cadastrale ;
• Demander au propriétaire ou vendeur le dossier de diagnostic technique ;
• Prendre connaissance de l’état des parties communesen consultant le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• M’informer sur l’état descriptif du lot (cave, garages…), sur le montant des charges de copropriétéet le paiement des travaux votés ou susceptibles de l’être. Il est conseillé d’avoir le procès-verbal des dernières assemblées générales des copropriétaires et prendre connaissance du règlement de copropriété ;
• S’il s’agit d’un terrain, m’informer sur les éventuelles servitudes de passageauxquelles l’immeuble est soumis ;  
• Me renseigner auprès du service de l’urbanisme de la mairie pour connaître l’évolution du quartier ou les contraintes d’urbanisme qui pèsent sur l’immeuble ;
• Me renseigner sur le montant prévisible des impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière).  

2. Lors de l’achat :

2.1 Je signe l’offre de prêt immobilier avec la banque (si j’achète par un prêt immobilier). 

Attention ! 

Concernant le prêt immobilier, il s’impose de faire les mentions suivantes :

• Sur la durée : il faut savoir que la durée d’un prêt est variable, la durée moyenne est de 20 à 25 ans mais peut aller jusqu’à 30 ou 35 ans. 
  
• Sur le montant : il n'existe pas de montant maximum. Toutefois, la valeur du prêt dépend généralement du montant des ressources de l'emprunteur.
  
• Sur le taux d’intérêt : le taux d'intérêt est défini par le prêteur et il peut s'agir d'un taux fixe (qui ne changera pas pendant la durée du prêt) ou d'un taux variable (qui progresse au fil du temps ou en fonction d'un indice, par exemple : le taux interbancaire de la zone euro).
  
• Sur l’obligation de la banque : avant toute offre, la banque est obligée de vous informer des conséquences d’un emprunt, notamment sur les risques de surendettement. Aussi, la banque doit évaluer votre solvabilité et, pour cela, il est possible qu’elle vous demande des informations sur vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus.

2.2 Je contracte une assurance emprunteur d’un crédit immobilier. 

L’assurance d’un prêt n’est pas obligatoire. Toutefois, c’est dans la pratique des institutions bancaires d’exiger une assurance, en particulier pour couvrir les risques liés au décès et à l’invalidité de l’emprunteur.

Attention !

Vous avez la possibilité de résilier l’assurance durant la première année suivant la conclusion de contrat d’assurance en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception à l’assureur, au plus tard 15 jours avent le terme des 12 mois.

Après la première année, vous pouvez toujours résilier le contrat d’assurance en adressant un courrier recommandé à l’assureur au moins 2 mois avant la date d’échéance. Il faut indiquer dans le courrier la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance accepté par la banque.

2.3 Je signe le contrat de vente définitif devant le notaire. 

Si le contrat n’est pas précédé d’une promesse de vente, je dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur mon engagement d’acheter.

2.4 Je dois régler le prix de vente(ou le solde du prix) ainsi que les frais de notaire à la signature de l’acte de vente.  

Attention !

Si j’achète un logement en l’état futur d’achèvement, et le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, je dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour renoncer à l’achat. 

Également, je dois échelonner le paiement des travaux en fonction de leurs avancements, ainsi :

• 35% du prix total lorsque les fondations sont achevées ;
  
• 70% du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau ;
  
• Jusqu’à 95% du prix total à l’achèvement de l’immeuble.
  
• Les 5% restants seront versés à la livraison du logement. 

3. Après l’achat :

• Dans les 6 mois qui suivent l’achat, j’ai la possibilité de demander le déblocage anticipé de tout ou partie de mon épargne salariale ;
  
• Je peux demander une aide ou un prêt pour l’amélioration de l’habitation pour faire des travaux dans le logement ;
  
• Je peux bénéficier d'un crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite) ; d'un crédit d'impôt pour les dépenses d'équipements pour personnes âgées ou handicapées ; d'un crédit d'impôt pour des dépenses de prévention des risques technologiques dans le logement.
  
• Je peux renégocier le prêt ou le rembourser de manière anticipée.
  

II. Pourquoi s’adresser à un avocat pour acheter ou vendre un bien immobilier ?

L’intérêt de recourir à un avocat pour les opérations d’achat immobilières repose sur les raisons suivantes :

• En tant que professionnel du droit, l’avocat est dans la position d’anticiper les difficultés d’application et d’exécution d’un acte ;
• Ayant la qualité de confident de son client, l’avocat envisage votre situation d’une manière globale, ainsi la vente ou l’achat des biens immobiliers se fera dans les conditions les plus pertinentes eu égard à votre situation particulière (vente sous conditions, succession, litige en cours, saisie immobilière en cours, etc.) ;
• L’avocat est le mieux placé pour vous repondre sur les questions périphériques telles que les aspects fiscaux, les problématiques d’indivision, de succession, de servitudes de situations litigieuses, de droit préférentiel, de tutelle, etc. ;
• L’avocat sécurise la transactionet sait envisager tous les risques : il rédige la promesse de vente, il vérifie la qualité des promettant, il est séquestre des indemnités d’immobilisation, il est garant de l’efficacité des actes qui sont rédigés par lui, il communique tous les éléments nécessaires, il respecte parfaitement le cadre légal et réglementaire.

En tant que rédacteur d’acte sous seing privé, l’avocat pourra rédiger la promesse de vente personnalisée en fonction des contraintes du dossier et se porter garant pour vous d’un acte équilibré et juridiquement efficace.

La possibilité d’engager sa responsabilité civile professionnelle pour les conseils donnés ou les actes rédigés le conduisent naturellement à une vigilance accrue.

Néanmoins, la compétence en matière contentieuse de l’avocat lui permet d’analyser précisément votre situation et d’anticiper efficacement les risques d’un éventuel procès.

Même après la transaction, ses actions se poursuivent pour envisager des solutions juridiques ou fiscales de réemploi des fonds, partage d’indivision, création de SCI, renégociation de dettes, le tout dans une vision globale de l’intérêt de son client.